Bất động sản Hà Nội: Sóng ở đáy sông

 Lo ngại nguồn cung đất dự án sẽ trở nên khan hiếm nếu chủ trương cấm chia lô, bán nền của Bộ Xây dựng đề xuất sẽ được thực thi nay mai đã khiến phân khúc đất nền nhúc nhắc có giao dịch.

Tuy nhiên, theo nhận định của các Cty môi giới BĐS lớn, thị trường vẫn có sóng, nhưng là những cơn sóng nhỏ ở đáy sông do nguồn tiền mặt hạn chế. Các “cơn sóng nhỏ” tập trung ở các KĐT mới Vân Canh; dự án KĐT Nam An Khánh và dự án biệt thự sinh thái Vincom Village.

Rẻ thì đầu tư

Ở đây cần phân biệt rạch ròi giữa nhu cầu đầu tư và nhu cầu để ở thực sự. Theo các Cty môi giới BĐS lớn tại Hà Nội, “xuất chiêu” trên thị trường hiện nay chủ yếu thuộc về các nhà đầu tư có máu mặt, nguồn tiền mặt vẫn còn dồi dào và sau khi nhận thấy thị trường BĐS, đặc biệt là phân khúc đất nền, đã xuống dưới đáy có thể nhập hàng thì bắt đầu mua vào.

Tuy nhiên, điều khác biệt với các đợt sóng trước, sóng lần này chỉ tập trung ở các dự án được dự báo có tính khoản cao (được hiểu là sẽ tăng trong tương lai gần - PV) do có hạ tầng kết nối tốt và giá cả đã giảm xuống mức hợp lý.

Theo ông N.H.L, Phó GĐ sàn BĐS C&T, với những nhận định ấy, thời điểm này phân khúc nhà liền kề dự án KĐT mới Vân Canh do HUD làm chủ đầu tư đang hút khách. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, trong đó có nguyên nhân do chính sách bán hàng nhỏ giọt, mang tính chất thăm dò thị trường của Cty con của HUD (dự án KĐT Vân Canh được HUD phân bổ cho từ HUD 1 đến HUD 8 thực hiện – PV), nhưng nguyên nhân lớn hơn, theo đánh giá của các nhà đầu tư, mức giá đầu tư vào dự án này hiện đang ở mức hợp lý.

Với giá gốc của Cty từ 17- 25 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí, các lô liền kề ở đây đang được bán ra thị trường với mức giá giao động từ 45- 50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, “hàng không có nhiều, vì các Cty con của HUD chưa có chính sách bán hàng rõ ràng, những suất đang được chào mời trên thị trường chủ yếu là các suất ngoại giao, cũng có thể là động tác thăm dò thị trường của các Cty này, vì thế nên gây được sóng trên thị trường do cầu nhiều, cung ít” - ông L nói.

Tương tự, dự án nằm trên trục đại lộ Thăng Long: KĐT mới Nam An Khánh do Sông Đà Sudico làm chủ đầu tư cũng có sức hút nhất định với nhà đầu tư do mức giá được đánh giá là khá rẻ. Hiện các lô biệt thự có diện tích trên 200m2 của dự án nằm trên trục đường đôi 24m, là một trong những trục đường chính của dự án, cũng chỉ được chào mời ở mức từ 25-28 triệu đồng/m2, trong khi ở thời điểm đầu năm, cùng lô đất có vị trí như vậy được "quát" gần 50 triệu đồng/m2.  

Theo ông N.H.L, sở dĩ nói “vào” thị trường thời điểm này phải là các nhà đầu tư có máu mặt vì đây là các dự án có vị trí tốt, tính pháp lý cao, đến thời điểm này dự án cơ bản đã hoàn thành nên nếu muốn sở hữu phải chồng ngay một lúc 100% tiền đất và từ 60-80% tiền xây thô. Một lô liền kề 100m2, cả tiền đất và tiền xây thô để cầm được hợp đồng mua bán với Cty phải nộp ngay 6-7 tỉ đồng. Đây không phải là khoản tiền nhỏ thời điểm này.

Đắt thì chọn ở

Đó là dự án KĐT sinh thái Vincom Village ở Sài Đồng do Tập đoàn Vingroup làm chủ đầu tư. Chào bán dự án vào thời điểm thị trường BĐS Hà Nội đang ở giai đoạn khó khăn nhất, tín dụng BĐS bị siết chặt, đa phần vốn của nhà đầu tư bị chôn trong đất, nhưng dự án này đã trở thành hiện tượng trên thị trường với những cam kết và sự lựa chọn phân khúc của chủ đầu tư.

Thứ nhất: Ở dự án này sẽ không có nhà liền kề, mà chỉ có biệt thự cao cấp nghỉ dưỡng. Thứ hai, tốc độ xây dựng nhanh kỷ lục với cam kết sẽ bàn giao nhà sau chưa đầy 1 năm triển khai (dù dự án mới bắt đầu khởi công từ tháng 5.2011 nhưng chủ đầu tư cam kết bàn giao căn biệt thự đầu tiên vào tháng 9.2011 – PV).

Và thứ ba là tốc độ huy động vốn cũng cực sốc. Với giá bán giao động từ 60-65 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí, giá xây thô 4 triệu đồng/m2, một căn biệt thự nhỏ nhất của Vincom Village có diện tích là 200m2 cũng phải từ 14-15 tỉ đồng/căn chưa bao gồm thuế VAT, nhưng nhà đầu tư sẽ phải nộp tiền với thời gian hết sức gấp rút, trong vòng chưa đầy 1 năm phải nộp hết toàn bộ tiền đất và tiền xây thô.

Dự án này khi công bố đã khiến không ít nhà đầu tư lắc đầu lè lưỡi, dù biết rằng đây sẽ là một khu vực có đẳng cấp. Nếu xét đến mục tiêu lợi nhuận thì cũng nằm trong nhóm các dự án được kỳ vọng sẽ mang lại lợi nhuận cao, tương tự như các dự án “vàng” Spendora Bắc An Khánh hay dự án đã đưa vào sử dụng là KĐT mới Ciputra Nam Thăng Long. Trăm sự tại “bí” vốn.

Tuy nhiên, sự phản hồi của thị trường thật đáng ngạc nhiên. Nếu như ngay khi dự án được chính thức chào bán trên thị trường, những căn biệt thự có diện tích nhỏ từ 200-300m2 được săn lùng mua nhiều, với tiền chênh mỗi căn từ 200-300 triệu đồng, thì nay sức mua lại tập trung vào những căn có diện tích lớn từ 500-600m2.

“Đây là những đại gia có tiền và họ mua là để ở thực sự, vì thế họ lại không chọn diện tích nhỏ, dù mỗi căn lên tới hơn 30 tỉ, thậm chí đến 40 tỉ đồng” - anh N.H.S - GĐ một Cty BĐS cho biết. Được biết, mặc dù chủ đầu tư đã chia nhỏ các đợt nộp tiền thành 5 đợt, mỗi đợt từ 15-20%, nhưng với những căn biệt thự “khủng” như vậy, mỗi đợt nộp tiền cũng phải từ 5-6 tỉ đồng!

Trên đây là “những cơn sóng nhỏ”, không đủ sức thổi bùng lên sức mua mạnh mẽ của thị trường BĐS Hà Nội. Nói như ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội thì đây là “sóng ở đáy sông”. Nhưng dù sao, với hiện tượng trên cho thấy, sức mua không phải không có, một nguồn tiền lớn đang chực chờ đáy mới của BĐS để đổ vào, đặc biệt là với những dự án được đánh giá có tính thanh khoản tốt.

(Báo Lao Động)